小產權房買賣流程及離婚時能分割嗎

2019-06-14       瀏覽次數:18

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   小產權房買賣流程一:看房。

  買方看房,買賣雙方初步洽談價格,付款方式,交房日期等事項,一般買賣雙方產生的所有費用都歸買方支付。

  小產權房買賣流程二:查檔。

  買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案。

  小產權房買賣流程三:簽合同。

  買賣雙方協商房屋價格,定金,首期款,資金監管,貸款申請時間,贖樓費用,過戶申請時間,稅費支付方式,交房日期,租客情況,傭金的支付時間及比例,違約責任,確定這幾大要點后,買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,把上述內容寫入合同(深圳市統一格式合同),支付定金給中介公司。

  小產權房買賣流程四:公證。

  賣方同擔保公司到公證處進行公證,賣方委托擔保公司辦理相關塘廈小產權房出售事務。

  小產權房買賣流程五:資金監管及貸款申請。

  買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號(一般是原貸款銀行,如果換其他銀行會多出一些費用),買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件(一大堆,都沒看清楚,只是忙著簽名),買方向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司),約7~8個工作日左右。

  小產權房買賣流程六:贖樓。

  買方向擔保公司支付擔保費用后,擔保公司向原貸款銀行申請贖樓,擔保公司向銀行出具贖樓擔保,進行贖樓及注銷抵押登記手續,約5個工作日左右。

  小產權房買賣流程七:房屋過戶。

  買方同擔保公司去深圳市房地產產權登記中心三樓簽訂《小產權房買賣合同(現售)》,遞交房塘廈蓮湖小產權房產過戶申請,擔保公司領取回執,需5個工作日。

  小產權房買賣流程八:繳費。

  買方同擔保公司到領證窗口簽署回執繳費領取房產證(記得多復印一些,再見到它時要等全部貸款還清之后),擔保公司領出新房產證同按揭銀行在深圳市房地產產權登記中心作抵押登記,銀行把首期款給賣方,新房產證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方,約10個工作日左右。

  小產權房買賣流程九:交房。

  買賣雙方辦理房屋交接,水,電等過戶,買方領鑰匙。

  從上述可以看出,小產權房買賣流程與一般房屋交易手續相同,但是需要提醒您注意的是,小產權房買賣不受法律保護,購買小產權房存在一定的風險,因此市民要謹慎購買。

  小產權房這一稱謂并非法律術語,小房產權最新政策它是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產,即一些村集體組織或者開發商往往以新農村(社區)建設等名義出售的,建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”,因此,它并不能獲得法律意義上的商品房產權,對于小產權房,因為產生原因不同,其表現形式也復雜多樣,有建在農民宅基地上的,也有因舊村改造,拆遷安置而產生的,有因購房協議得到的,也有因贈與,繼承得到的,等等。

  根據我國土地管理法和有關政策規定,農民集體所有土地的使用權不得出讓,轉讓或者出租用于非農業建設,城鎮居民不得到農村購買宅基地,農民住宅或小產權房,任何單位和個人不得租用,占用集體土地搞房地產開發,所以,現行法律及政策規定均禁止小產權房基于買賣,交易等法律行為發2018東莞塘廈小產權房生物權變動(所謂物權,是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權力,包括所有權,用益物權和擔保物權),其基本的價值取向在于貫徹和落實嚴格的土地用途管制制度,以保護耕地。

  根據上述規定,法院在審理離婚案件中,對于夫妻共同購置的小產權房屋不作為物權分割,但可以對房屋的財產權益予以分割,分割后的財產權益僅限于夫妻相對方,不具有絕對權(絕對權又稱對世權,是指其效力及于一切人,即義務人為不特定的任何人的權利,絕對權的主要特點在于,權利人可向任何人主張權利,各種人身權,所有權都屬于絕對權),這是因為小產權房是“房”,具有房屋的一切物理屬性,它與大產權房屋在使用性質上是一樣的,夫妻離婚時爭執最大的就是房屋,對該財產法院不東莞塘廈村委小產權房分割顯然不會消除紛爭。

  而盡管《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(二)》第21條規定:“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的,人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬,應當根據實際情況判決由當事人使用,”但這一規定是建立在爭議房屋有國家合法產權基礎上的,而小產權房屋不可能取得商品房的產權,法院不會將其作為商品房進行分割,但可以對房屋本身具有的財產權益進行分割,因為購買時不是按照有商品房產權的房屋價格購買的,所以分割時也不能按照有商品房產權房價格來對待,不過,房屋畢竟有一個增值因素,雙方對爭議小產權房屋的市場價可以進行議價,議價不成時還可以進行重置價評估,使用房屋的一方應給對方適當補償。

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