小產權房問題的實質及法律問題

2019-06-13       瀏覽次數:17

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   其一,所謂“地方政府的土地收益如何保證”,其實,無論是鄉鎮政府,村委會,還是涉地的農民,都或多或少地得到一定收益,而其中大多數土地屬于國有資產,而且是應該保護的耕地,甚至是紅線以內的指標,是不該賣也不能賣的。

  其二,所謂“如何彌補以高價獲得土地的開發商的損失,”其實,高價獲地的開發商也許有,但由于土地轉讓的不合法性,多數開發商是以相對低廉的價格獲得了土地的開發權,又以相對低廉的價格將建成的住宅賣給了購房者,真有損塘廈最新小產權房失,他就不會干了。

  其三,所謂“如何彌補以高價購房的購房者的損失”,其實,幾乎所有的小產權房靠的就是價格優勢,因為在土地所有權方面不具合法性,所以,住宅的價格要明顯低于大產權房,而對非投機性購房者來說,反正是自己住,便宜當然更好。

  因此,小產權房問題的實質是地方,開發商鉆了政策或管理的空子,開發了本無權開發的國有土地,通過建房后出售獲得了一定的利益,而購房者在不得上市的條件下,以相對較低的價格獲得了使用權,且使東莞塘廈小產權房出售用權往往長達50年,70年,即使不“解禁”,三方也都是受益者,而“解禁”則可以使這種受益長期化合法化,一般并不存在“彌補”的問題。

  當然,在小產權房的開發,建設和出售過程中,部分農民或許受益相對較少,現在心有不甘,而購買者也成千上萬,牽涉者許多人的實際利益,如果久拖不決,一是賬面上的土地乃至耕地已經變性,名不符實,二是購房者心里總不踏實,這個問題應該盡快解決,不應留給后人。

  但是,如果無條件解禁,甚至再拿出納稅塘廈小產權房出售58人上繳形成的財政經費補償所謂損失,那么,帶來的實際問題,一是國有土地在法律層面上的真正流失(盡管其在使用形態上已經流失),二是對更多花更高價錢購買大產權房的公民來說,更是一種不公,所以,要按照國土資源部的三條原則解決這一問題,真有許多問題需要審慎思考和把握,且不可再犯方向性錯誤,產生新的社會問題。

  第一種解釋是針對發展商的產權而言,將發展商的產權叫大產權,購房人的產權叫小產權,塘廈小產權房二手這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

  第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的,不用再繳土地出讓金的叫大產權,要補繳土地出讓金的叫小產權,按這種解釋普通商品房就是大產權房,經濟適用房就是小產權房。

  第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的,國家發產權證的叫大產權,國家不發產權證的,由鄉鎮政府發證書的叫小產權,又被稱為鄉產權,鄉產權并不構成真正法律意義上的產權。

  第一種和第二種解釋的小產權是合法的,只要交足購房款,鳳崗小產權房出售或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣,其法律規定較為明確,而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議,而且拿不到真正法律意義上的產權證。

  從價格看,鄉產權房價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。

  從住房形態看,一樣是普通住宅。

  從買賣手續看,沒有繳納商品房買賣的契稅。

  從使用成本看,物業費便宜,水電費便宜,采暖費便宜。

  從物業管理看,由鄉政府指定的開發商成立物業管理機構進行管理,服務管理水平不是很高。

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