小產權房概念及問題的分析

2019-06-12       瀏覽次數:13

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   “小產權房”并不是一個法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂,目前通常所謂的“小產權房”,也稱“鄉產權房”,是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產,所以,“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”,它并不真正構成嚴格法律意義上的產權,說的再直白一些,“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的,建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。

  目前的“小產權房”,“鄉產權房”有兩種:一種是在集體建設用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只屬于該農村的集體所有者,外村農民根本不能夠購買,另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。

  和一般意義上的塘廈小產權房商品房相比,“小產權房”沒有土地出讓金概念,也沒有開發商瘋狂的利潤攫取,所以,“小產權房”的價格,一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低,“廉價”是大量城鎮居民頂著產權風險購買“小產權房”的根本原因。

  1,全部產權。

  國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中規定:凡按市場價購買的公房,購房者能夠擁有全部產權,市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格,國家和地方政府不予壓低和抬高,隨行就市,任由買賣雙方商定,只要雙方能接受,即可成交,按照市場價購得住宅的房主,也就擁有了住宅的各項支配權利,也就是擁有了房屋,住宅的占有權,使用權,收益權和處分權,在這里,房屋的全部產權與房屋的所有權是等同鳳崗二手小產權房出售的,只不過是二者的提法有所不同,相對于“部分產權”而言,“全部產權”才有存在的意義。

  2,部分產權。

  根據國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住宅制度改革的通知》,職工購買公有住宅,在國家規定的住房面積內,可以按標準價出售,職工購房后另外擁有部分產權,可以繼承和出售,但出售要在購買5年以后才能進行,原售房的產權單位有優先購買權,售房的收入在扣除相關稅費后,按個人與單位或政府各自所占的產權比例進行分配,從這里可以看出部分產權和全部產權的一些區別,部分產權與全部產權的不同之處在于,部分產權是強調永久使用權和繼承權,而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內。

  一,小產權房的界定。

  目前,鳳崗在售小產權房關于小產權房的界定十分混亂,沒有具體的界定,但作為小產權房,具有如下特征:。

  (1)小產權房是建在集體所有土地之上。

  (2)小產權房屬于商品性住宅。

  (3)小產權房沒有繳納土地出讓金等費用,沒有國家房管部門頒發的產權證。

  (4)小產權房的供給主體是鄉鎮和村委會。

  (5)小產權房地處城郊。

  二,小產權房的現狀。

  截止2006年底,中國城鎮人口已達到5177億,城鎮化水平已達到40%多,通過帶房入城,舊城改造,合村并鎮,新農村建設,城鎮居民的依法建造,村集體直接開發,合作開發,各種形式的信托持有等主要有以下幾個原因:一是轉軌時期城市人員增加過快,需求大于供給,但由于商品住房價格上漲過高,使得大量的城市人員只得在城鳳崗二手小產權房價格郊購買住房,二是城市化過程中,農民的土地耕種權益發生變化,出于自身利益考慮,農村農民利用自己的集體土地資源建造住房出售獲利,三是在政府開展的新農村建設運動中,村里對原來的宅基地進行統一規劃,集中建房,不損失耕地總數又多建房,在自住的同時又能出售,我國現有法律對出售“小產權”房的處罰有明確規定,至少要沒收違法所得,但時至今日,尚未有一起因出售“小產權”房而遭沒收違法所得的公開報道見諸媒體,對于目前已蔚然成風的“小產權”房買賣,確實存在著因所謂的“法不責眾”而不了了之的現象。

  三,小產權房與城鄉發展。

  小產權房的產生和興盛不是偶然的,它是我國大中城市住房保障嚴重失衡的產物,也與我國近幾年城市化和市場經濟的東莞鳳崗五聯小產權房迅速發展息息相關,從1998年開始,我國全面停止實物分房,實行住房分配貨幣化,確立了占人口少數的高收入者自行購買商品住房,占人口絕大部分的中低收入者則實行城鎮住房保障的政策,但在隨后的發展中,尤其是最近幾年,大中城市地價快漲,房地產商大量囤積土地,在地方政府土地財政和商品房高利潤的誘使下,開發商大肆開發商品房,占城鎮住房需求量80%以上的只有微利的經濟適用房和無利可圖的廉租房的發展卻非常緩慢,造成大中城市保障住房嚴重不足,住房市場出現嚴重結構性失衡,這種失衡一方面造成了大中城市中低收入者的住房需求無法滿足,另一方面卻為周邊農村廉價的“小產權房”的產生和發展提供了機遇,成為催生“小產權房”迅速發展的首要因素。

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