小產權房的特點及違建方式

2019-06-11       瀏覽次數:11

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   (1)房屋不合法地依附于農村集體土地上,具有嚴重違法性。

  《中華人民共和國土地管理法》規定,鄉鎮企業,鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設,農村村民住宅等三類鄉(鎮)村建設可以使用集體所有土地,其他任何單位和個人進行非農業建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地,小產權房建設顯然不符合現行土地管理法的規定,此外,國務院辦公廳1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定,農村的住宅不得向城市居民出售,2004年12月國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調,加強農村宅基東莞茶山小產權房地管理,禁止城鎮居民在農村購置宅基地,國務院2008年1月《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》再次明確,城鎮居民不得到農村購買宅基地農民住宅或“小產權房”,任何單位和個人不得自行與農村集體經濟組織或個人簽訂協議將農用地和未利用地轉為建設用地。

  (2)開發成本及銷售價格較為低廉。

  由于小產權房直接在集體土地上開發建設,在建設過程中沒有經過規劃許可,集體土地征用,國有土地“招,拍,掛”等環節,省略繳納國有土地出讓金和相關稅費,節約了大量資金,降低建設成本。

  (1)農民利用自中央2019小產權房政策己宅基地,或者將其宅基地使用權非法轉讓他人或單位違建銷售,若為一處,一般違建規模不大,但成片銜接的多戶宅基地綜合利用違建開發,違建規模和影響卻不可小覷,甚至成為違建處理執法的難點。

  (2)集體經濟組織或其他單位,個人在集體土地上以集中建設農民住宅樓,福利房或其他名義,未經土地,規劃,建設等主管部門許可,開發商品房,對外公開出售,現實中,因新農村建設,征地等原因重新建安置房雖不在少數,但因是對本村集體組織成員銷售,其違法影響和危害性相對不大,如對集體組織以外成員銷售,則另當別論,黃江小產權房價格并成為當前嚴厲打擊的重點。

  一,什么是小產權房。

  “小產權房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂,“小產權房”,也稱“鄉產權房”,是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產,即是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的,建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。

  二,小產權房的類型。

  第一類小產權房:占用集體用地或耕地違法建設,將農民集體用地使用權流轉,用于商品住宅開發的違法建筑。

  第二類小產權房:在政府劃撥或出讓的土地上,不按規劃功能開發或使用,并將小產權怎么過戶限制銷售的房屋直接在市場上銷售,具有產權糾紛隱患的不完全產權房。

  第三類小產權房:在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發,之后賣給軍人以外的地方居民,俗稱“軍產房”。

  三,購買小產權房的法律風險。

  鄉產權房的流通轉讓存在很多的限制,因為鄉產權房只具備了普通商品房的使用性質,但不具備普通商品房的法律性質,其實并不是商品房,所以,法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉產權房是無效的,人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產權房的案件,購房人的權益很難得到維護,同時,由于購東莞塘廈小產權房價買小產權房的合同是無效的,因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。

  四,小產權房的購買有效嗎。

  從我國目前的相關法律規定來看,鄉產權房屋轉化為產權房還缺乏法律依據,而從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來分析,短期內我國還不會放開集體土地的流轉,因此,鄉產權房屋向產權房的轉化還需要一段較長的時間,同時,即便今后鄉產權房屋可以轉化為產權房,從現有的土地制度來看,購房人還會需要繳納土地出讓金,如此一來購房人購買鄉產權房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。

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