小產權房的主要問題及詳解

2019-06-10       瀏覽次數:21

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   1,農民基本生活保障問題。

  目前法律并不允許其在集體土地上進行房地產開發,集體土地征用為國有土地是房地產開發的前提條件,而農民獲得的征地補償在土地收益分配中只占了很少一部分,大部分的土地收益被當地政府部門和開發商瓜分了,對農民來說,作為集體土地主人,“小產權”房將使他們(而不是開發商)成為土地增值最大的受益者,實際上,這也符合憲法和國際慣例的精神,世界銀行對工程的土地移民在保障收益上就有明確的政策法規,這就是土地的原來的擁有者或居住者必須享有土地重新開發和征用的利益——分紅,像中國這樣,一開發就把農民的土地給開發商,農民土地的東莞茶山小產權房增值只能由開發商和地方政府分享的模式,實質上是一種“打貧濟富”的不合理分配,在這過程中,農民受到一定安置,拿到一些補償款,卻永遠失去了土地,由于土地的利用具有很大的不可逆轉性,必然會帶來大量耕地流失,而耕地流失之后農民生活保障問題將會受到威脅。

  2,購房者權利保障問題。

  我國的憲法第十條規定:“城市的土地屬于國家所有,農村和城市郊區的土地,除法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有,宅基地和自留地,自留山,也屬于集體所有,”而集體所有制土地上的建筑將無法取得《房屋所有權證》,中央2019小產權房政策這也是此類住宅被稱為小產權住宅的一個最為重要的原因,不久前建設部發布的《關于購買新建商品房的風險提示》也再次強調:“在農民集體所有的土地上建設的房屋,未經規劃,未繳納土地出讓金等費用向集體組織以外的居民銷售,并且其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村委會頒發”,所以在房屋產權上,“小產權”房一般只有土地使用權證,而無房屋所有權證,此外,在“房地產開發活動中,對國有土地一律是有償使用,這是法律所要求的必備條件,任何無償使用土地的房地產開發都是為法律所禁止,不能允許的,其實質上造成國有資產的流失,損害國家,社會的公共利益”。

  一,在本集體經濟組織內部成員之間買賣小產權黃江小產權房價格房的,一般可認定其買賣有效,因為該民事行為不違反法律,法規和禁止性規定,向本集體經濟組織外的人員出賣小產權房的,一般應認定其買賣行為無效,但有以下情況的,應根據具體情況分別予以認定處理:一是購買人在買房后已經遷入本集體經濟組織的,二是出賣人已經成為城鎮居民的,三是出賣人有多處房產或該農村住宅為多層建筑自留有居住房屋的,四是因分家析產,離婚,遺產繼承等引起的小產權房的流轉糾紛等,五是對歷史原因形成的小產權房,要區分不同情況,妥善處理。

  二,對凡是非法占用耕地,不符合土地利用規劃而建設的小產權房所進行的流轉關系應認定為無效。

  小產權怎么過戶三,注意小產權房與其他形式產權房的區別,小產權房與商品房(含未進行產權登記的商品房),經濟適用房,限價房,廉租房,公有住房等,在產生的原因,產權的性質,使用的范圍上有著明顯區別,因其流轉而產生糾紛也應區別對待。

  根據我國《土地管理法》和相關法律法規規定,“任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地,但是,興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地除外,”也就是說,只有國有土地才可用于商品房開發建設,開發商在履行合法開發立項手續后,辦理土地出讓手續并按規定上交給國家土地出讓金東莞塘廈小產權房價和使用稅(費),再由國家發給開發商土地使用證和房屋預售許可證,這樣的商品房稱為大產權房。

  根據房屋的建設是否具備合法的審批手續,又可將小產權房細化為兩種類型,第一種是經所在縣級政府合法批準后,集體經濟組織在自有的非農用地上修建的村民住宅用房,這些房屋在首先滿足集體經濟組織成員的住房需求后尚有剩余,由該經濟組織以自己名義將余房出售給本集體之外的人,該種房屋本身屬合法建筑,其上權益依法應受法律保護,第二種是集體經濟組織未經任何審核批準程序,擅自在其自有的農用地上修建的房屋,該種房屋本身就屬于違章建筑,因而其上所附權益也無法受到法律的保護。

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